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房价年年三级跳，想买套房不容易。为此，很多普通老百姓就选择购买价格相对低廉的小产权房。小产权房，包含了农民房、军产房，是指在集体土地上兴建的房屋，出售给非本村集体组织成员，无法获得国家合法的产权证明，按现有的法律法规无法获得保护的房屋，深圳官方称之为“历史遗留违法建筑”。因此，小产权房相对于商品房，具有更大的风险。
首先，根据法律法规的规定，小产权房买卖合同为无效合同，并不受《合同法》的保护。
其次，小产权房相对于大产权房（商品房），只有使用权而没有所有权。因此，购房者不能合法转让过户。
因为根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”
最后：无法获得政策支持，没有拆迁补偿。
如果遇到整改小产权房的政策、国家征地拆迁的情况，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，只能作为使用人的身份进行补偿，得不偿失。
因此，为了降低购买小产权房的风险，需要注意什么呢？
1、明确房屋建造的主体，看建造主体是否合格。小产权房的建造主体应为村集体，而不是开发商。
2、了解城市规划，避免房屋被拆迁。
最后，谨慎购买小产权房，避免“钱房”两空。
