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案例分析—房屋买卖合同的债权请求权与物权效力

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案例分析—房屋买卖合同的债权请求权与物权效力

发布日期:2021-10-29 00:00 来源:http://www.shanglaw.net 点击:

案例分析—房屋买卖合同的债权请求权与物权效力

原创:闫寒

以案析法


本期主题  房屋买卖合同未付清款项时, 能否主张返还房屋并解除房屋买卖合同。


案情简介


    2016年5月,原告F公司作为卖方与作为买方的被告张某签订了一份《房产买卖合同》,双方约定:F公司自愿将涉案物业以118万元价格出售给张某,张某应在2016年9月25日前将案涉价款分2次付清给F公司,并于2016年9月25日由F公司将涉案物业及物业依法所占范围内的土地使用权移交给张某。同日,被告张某向原告F公司支付购房款236000元。2016年9月28日,F公司与张某签订了一份《房屋买卖补充协议》,协议约定:张某于2016年9月25日前付清购房余款944000元给卖方,现因不动产管理部门的办证时间延迟,故张某于2016年10月8日支付三成房款354000元给F公司,余下五成房款590000元张某于12月15日前付清给F公司。

    2016年10月8日,被告张某向原告F公司支付购房款354000元。2016年12月16日,被告张某因涉嫌参加黑社会性质组织罪等,被判有期徒刑二十年,剥夺政治权利五年,并处没收个人全部财产等内容。

    因张某无法继续履行合同,F公司诉至法院,请求解除双方签订的《房屋买卖合同》、涉案房屋变更登记为F公司,张某承担违约金人民币118万元。


争议焦点


卖方F公司是否有权收回涉案房屋。


判决结果


    法院认为,F公司与张某签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,没有违反法律法规的禁止性规定,为合法有效的合同。合同订立后,张某支付了590000元购房款,F公司已经将涉案房屋过户至张某名下,并交付了房屋,房屋物权已发生变更,房屋所有权人为张某。F公司主张张某返还涉案房产,并办理房产变更登记至其名下没有法律依据。由于涉案房屋已经依法登记,发生效力,解除F公司与张某签订的《房产买卖合同》不当,根据本案的实际情况,张某尚未支付给F公司的590000元购房款已转化为债款,F公司可向张某主张债权。


案例点评及建议


    一般标的物的买卖合同中,如一方未按照合同约定履行付款义务或其他合同约定的义务,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条,当事人一方迟延履行主要债务的,经催告后仍未履行的,守约方可解除劳动合同的规定,另一方可基于对方未完全履行合同为由要求解除合同并返还原物,这是守约方履行债权请求权。但本案中,合同标的物为不动产,不同于其他动产,卖方出售房屋后,将涉案房屋过户至买方名下,并交付房屋,根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”即房屋在变更登记后,就已发生物权转让的效力,无论买方是否付清全款,买方取得房屋的物权。卖方再主张要求返还是没有法律依据的。而剩余未付房屋款项则转为债款,卖方可基于合同约定要求买方履行付款义务并承担违约责任。

    在实践中,因房屋买卖合同涉及资金以及市场交易风险巨大,为维护不动产物权市场秩序的稳定,保障善意第三方的合法权益,就房屋买卖中的物权和债权的关系,规定为物权效力优于债权效力,不动产房屋经变更登记就发生物权效力。基于以上,房屋买卖交易中,变更房屋产权登记时,需审慎对待。否则,就会向案例中的F公司,赔了夫人又折兵。


适用法律法规

    《中华人民共和国民法典》第五百六十三条;《中华人民共和国民法典》第二百零九条。



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