案情简介

    2016年5月，原告F公司作为卖方与作为买方的被告张某签订了一份《房产买卖合同》，双方约定：F公司自愿将涉案物业以118万元价格出售给张某，张某应在2016年9月25日前将案涉价款分2次付清给F公司，并于2016年9月25日由F公司将涉案物业及物业依法所占范围内的土地使用权移交给张某。同日，被告张某向原告F公司支付购房款236000元。2016年9月28日，F公司与张某签订了一份《房屋买卖补充协议》，协议约定：张某于2016年9月25日前付清购房余款944000元给卖方，现因不动产管理部门的办证时间延迟，故张某于2016年10月8日支付三成房款354000元给F公司，余下五成房款590000元张某于12月15日前付清给F公司。

    2016年10月8日，被告张某向原告F公司支付购房款354000元。2016年12月16日，被告张某因涉嫌参加黑社会性质组织罪等，被判有期徒刑二十年，剥夺政治权利五年，并处没收个人全部财产等内容。

    因张某无法继续履行合同，F公司诉至法院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》、涉案房屋变更登记为F公司，张某承担违约金人民币118万元。

争议焦点

卖方F公司是否有权收回涉案房屋。

判决结果

    法院认为，F公司与张某签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。合同订立后，张某支付了590000元购房款，F公司已经将涉案房屋过户至张某名下，并交付了房屋，房屋物权已发生变更，房屋所有权人为张某。F公司主张张某返还涉案房产，并办理房产变更登记至其名下没有法律依据。由于涉案房屋已经依法登记，发生效力，解除F公司与张某签订的《房产买卖合同》不当，根据本案的实际情况，张某尚未支付给F公司的590000元购房款已转化为债款，F公司可向张某主张债权。

案例点评及建议

    一般标的物的买卖合同中，如一方未按照合同约定履行付款义务或其他合同约定的义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务的，经催告后仍未履行的，守约方可解除劳动合同的规定，另一方可基于对方未完全履行合同为由要求解除合同并返还原物，这是守约方履行债权请求权。但本案中，合同标的物为不动产，不同于其他动产，卖方出售房屋后，将涉案房屋过户至买方名下，并交付房屋，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”即房屋在变更登记后，就已发生物权转让的效力，无论买方是否付清全款，买方取得房屋的物权。卖方再主张要求返还是没有法律依据的。而剩余未付房屋款项则转为债款，卖方可基于合同约定要求买方履行付款义务并承担违约责任。

    在实践中，因房屋买卖合同涉及资金以及市场交易风险巨大，为维护不动产物权市场秩序的稳定，保障善意第三方的合法权益，就房屋买卖中的物权和债权的关系，规定为物权效力优于债权效力，不动产房屋经变更登记就发生物权效力。基于以上，房屋买卖交易中，变更房屋产权登记时，需审慎对待。否则，就会向案例中的F公司，赔了夫人又折兵。

适用法律法规

    《中华人民共和国民法典》第五百六十三条；《中华人民共和国民法典》第二百零九条。

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