房屋租赁面积争议解决规则

    日常生活中，部分当事人在签订房屋租赁合同时，因疏忽大意，对“租赁面积”约定往往不够明确具体，导致在租赁合同成立之后，承租人才发现实际租房的面积与合同约定的面积不一致，由此产生纠纷。

    当事人要通过法律途径维护自己的合法权益，则应需对房租租赁面积产生争议后的法律适用有所了解。但，《合同法》有关租赁部分的规定以及2009年最高法院出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此相关也未作明确的规定，由此给当事人寻求直接的合法途径解决问题增加了不少难度。

    经检索发现，北京市高级人民法院针对市范围内法院受理的房屋租赁合同纠纷案件中出现了一些新情况、新问题，印发了《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》并结合司法审判实践，归纳整理出涉及房屋租赁的热点问题及相关典型案例予以公布。

     案例一：2007年1月，永乐公司与快乐宾馆签订租赁协议，约定永乐公司将其所有的3号楼出租给快乐宾馆，建筑面积618平方米，租赁期限6年，年租金18万元。合同签订后，永乐公司将诉争房屋交付快乐宾馆进行经营。2011年10月，快乐宾馆逾期未支付租金，在永乐公司催收后，快乐宾馆以实际租赁面积小于合同约定的面积为由拒付租金。永乐公司遂向法院起诉，要求快乐宾馆向其支付拖欠的租金。

    法院认为，根据租赁合同的约定，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。租赁合同签订后，永乐公司依约交付该特定房屋，快乐宾馆占有使用诉争房屋的四年间均未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故其以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，不能成立。法院据此判决快乐宾馆向永乐公司支付拖欠的租金。

    总结：租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，法院不予支持。

    案例二：2012年8月，刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同，约定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住，房屋建筑面积78平米，租赁期限一年，租金每月5000元。合同签订后，刘先生向乐家公司支付了约定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发现401号房屋面积只有67.7平方米，遂与乐家公司交涉要求减少租金，遭到拒绝。2012年10月，刘先生委托律师向乐家公司发出律师函，以房屋实际面积小于合同约定面积为由，要求自律师函送达之日起终止双方签订的房屋租赁合同，并按照实际建筑面积重新计算租金，退还多收租金、中介费以及其他相应费用。随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果，刘先生向法院起诉，要求确认双方租赁合同自律师函送达之日解除，乐家公司退还其房租、中介费、押金等相应费用，赔偿其违约金1万元。

    法院认为，乐家公司作为专业的房地产中介机构，应当知道房屋的实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足78平方米。乐家公司在缔约时未以房屋的实际面积67.7平方米而是以78平米与刘先生签订合同，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，影响刘先生的实际使用，存在重大过错。法院最终判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元，赔偿其搬家费等实际损失。

    总结：租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。

    提示：房屋租赁合同中核心条款主要涉及租赁的面积、租金、履行期限和方式等问题，租赁双方在签订租赁合同之时，一定要在合同中对有关核心要素作出明确约定，避免纠纷的发生。出租人和承租人都应当遵守诚实信用原则，比如出租人应将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过各种途径确认房屋性质、房屋面积等基本情况，这样才能确保双方获取交易信息的对等，更好促进交易地达成。

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