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二手房买卖交房后,未搬走的屋内物品该归谁?

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二手房买卖交房后,未搬走的屋内物品该归谁?

发布日期:2019-03-08 15:35 来源:http://www.shanglaw.net 点击:

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       【基本案情】

  2015年7月21日,李某(乙方)向张某及其配偶刘某(甲方)购买涉案房屋及车位并签订房屋买卖合同,双方约定房屋总价315万元。此后,李某向张某全额支付了购房款,涉案房屋于2015年8月23日过户至李某名下。2016年6月27日,张某将涉案房屋钥匙交付李某。次日,刘某至房屋处,与李某就需搬离的室内物品发生争议,双方于当日签署字条一份,载明:“房子按合同给你,至于装修的其他东西(软装类,硬装不破坏),我一并拆走”,刘某与李某于字条落款处签字确认。事后,因房屋买卖遗留问题,刘某让张某作为双方代表起诉李某。

  【法院判决】

  一审法院判决:李某返还张某涉案房屋餐厅及客厅水晶灯各一盏、成品洗漱台两套、米柜一个,驳回其他诉讼请求。

  宣判后,张某对一审判决不服,提起上诉。

  二审法院判决:维持一审判决第一项;二、李某返还张某涉案房屋内格力柜式椭圆形3匹空调一台、格力1.5匹空调两台、三星双开门带制冰、冷饮、吧台门的冰箱一台(需拆净水管)、消毒柜一台。

  【深圳律师分析】

  在二手房交易中,买卖双方通常会对房屋内的物品归属进行约定。由于双方当事人先办理了产权过户,经过近一年左右的时间才实际父房,交房时签署的字条又文义不清,进而引发了本案争议,争议焦点为张某是否有权要求李某返还争议物品?

  一、房屋买卖合同的核心是转移房屋所有权

  买卖合同,是指出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。出卖人不仅须将标的物交付于买受人,并且须转移标的物的所有权给买受人。房屋买卖合同属于买卖合同,只不过该合同的标的物是房屋。房屋买卖合同属于转移财产的合同,这类合同的核心内容是标的物财产所有权的转移,即交付房屋并办理过户手续,从而完成不动产所有权的移转。所以,房屋买卖合同指向的权利义务是买卖房屋的所有权,而非房屋内物品的所有权。出卖人的主要给付义务就是转移房屋所有权于买受人。

  但实际交易中,存在不同的房屋交付情况。比如先办理房屋产权转移登记,后交付房屋,或先实际交付房屋,再办理产权转移登记,抑或两者同时进行。对于房屋价款的计算,也有不同的方式,比如买卖双方约定按房屋现状进行交易或打包处理或以租代售,或将家具、家电等分别折价计算纳入合同总价,或以对房屋装饰装修进行补偿的方式计算相应价款。不同的情况将影响不同的结果。

  具体本案,从合同内容看,有关随房屋同时转让的设备、装饰费用及处理在合同中未作约定,从价款上看,房屋总价亦不包含装饰装修或家用电器。故出卖人和买受人对房屋内的物品所有权未作约定,无法得出房屋内的物品已随房屋一并出售给买受人的结论。

  二、房屋内物品的所有权并不必然随房屋产权一同转移

  我们以物是否能够移动且移动不损害物的价值为标准,将物划分为不动产和动产。作为地上定着物的房屋属于不动产,而房屋内的物品或装饰装修则视物的属性来划分动产或不动产。我国物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,而动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。换言之,作为不动产房屋的所有权转移标志以登记为生效要件,而动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,除非法律另有规定。

  在本案中,空调、冰箱与消毒柜作为房屋内的家用电器,既不属于不动产,亦非装饰装修。物权法律关系作为一种民事法律关系,它因一定的法律事实产生或消灭。本案买卖双方之间存在买卖的民事法律行为,并不存在赠与或抛弃或标的物灭失等法律事实。在此情形下,不能认定系争物品已随房屋转让给了买受人。

  三、意思表示的解释不能随意解释

  民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立。买卖合同属于双方法律行为,而法律行为的核心是意思表示。《民法总则》第142条第1款规定:“有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义。”

  在本案中,张某和李某对房地产买卖合同内容均无异议,但对字条的内容产生了分歧。字条载明:“房子按合同给你,至于装修的其他东西(软装类,硬装不破坏),我一并拆走”,即双方对“软装”和“硬装”的认定不同。从文义上看,张某并未放弃装修之外的其他东西。软装和硬装系装修上的一种区分,而非对于房屋内物品的分类。像空调、冰箱、消毒柜、油烟机等,既不属于硬装,也不属于软装。

  在实际交房后的第二天,双方就写下字条,事后张某又提起诉讼要求返还,故从张某的行为可以得知,其未放弃房屋内物品的所有权。李某也无证据证明张某曾放弃了争议物品的所有权或将物品赠与了李某。双方在签订房地产买卖合同时,对于屋内物品的所有权实质上亦未做约定,张某应当有权要求返还争议物品。

  综上所述,房屋买卖合同指向的标的是房屋的所有权,而非房屋内物品的所有权,因此,出卖人的主要给付义务即转移房屋所有权于买受人。当合同对屋内物品所有权未作明确约定时,不发生转移动产物权的效力,卖方交房后及时提出返还家具电器的请求,法院一般予以支持。

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