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深圳离婚律师:“借名买房”无书面协议能否取回所购买的房屋?

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深圳离婚律师:“借名买房”无书面协议能否取回所购买的房屋?

发布日期:2019-01-08 14:35 来源:http://www.shanglaw.net 点击:

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  【基本案情】

  原告陈某诉称,原告与被告王某之女系同居关系,以夫妻名义共同生活,但并未登记结婚。2013年原告欲出资购买某小区的房子作为婚房使用,但当时原告和女友名下已经各有一套房,因“限贷”政策,再购买就属于二套,需要支付总房款的七成作为首期,且银行贷款利率要上浮10%。不仅如此,购买二套房,过户的契税要全额支付,不能减半。

  于是,陈某用未来岳父被告王某的名义购买了房屋。目前,涉案房屋仍是毛坯状态,并未有人实际居住。

  2013年1月,原告通过银行转账向某物业公司支付购房定金3万元。某物业公司和被告签署《商品房买卖合同(一手房现售)》,同日,原告通过银行转账向物业公司支付购房首期款345107元及花园首期款43206元。

  2013年2月,被告与银行签署《个人房屋贷款申请表》,载明被告因涉案房屋的购买事宜向该银行贷款85万元,每月还款的金额为15981.18元;其后原告一直向被告用于还贷的账户转账,用于支付涉案房屋以及花园工程款每月按揭贷款的还款。截止2016年6月,尚余本金395890.24元未还清。

  2014年10月,原告支付涉案房屋契税费用,物业公司开具《税收缴款书》给被告。

  2016年2月,某市国土资源和规划委员会出具(2016)不动产权第xxxxxxxx号《不动产权证书》,载明房屋的产权人为被告。

  原告因当时准备和女友结婚,也不好意思和未来岳父签“借名协议”。后陈某因其他原因与女友分手,欲拿回房子。双方协商不成,陈某将王某告上法庭,请求确认其对涉案房屋享有所有权。

  庭审中,被告王某确认房子的首期款、按揭贷款、税费、物业费全部是原告陈某出资支付的,但抗辩称房子系原告在与其女儿同居期间赠送给被告所有的,认为房屋应属于其所有。

  【法院判决】

  一审法院认为,涉案房屋的《商品房买卖合同(一手房现售)》、《个人房屋贷款申请表》等均为被告签署,涉案房屋也已经登记在了被告的名下,但购房定金、首期款、花园工程款、按揭贷款以及物业服务费等均是通过原告的账户支付。直至本案立案后,原告仍向涉案房屋的还款账户转账,用于偿还涉案房屋按揭款以及花园工程款。被告抗辩称涉案房屋系原告与被告女儿共同生活期间用共同经营的收入共同出资购买的,但购房款等均从原告账户支出,未有证据证明被告女儿在购买涉案房屋中有出资行为。因此,基于综合分析,一审法院确认原告是以被告的名义出资购买涉案房屋的事实。

  同时,被告经房管部门登记核发《不动产权证书》,是涉案房屋的权属人。在涉案房屋的登记未发生变更的情况下,原告主张要求确认原告对涉案房屋享有所有权,理据不足,不予支持。

  原告不服一审法院判决,提起上诉。

  二审法院审理认为,不动产登记薄对于不动产物权权属具有推定的证明效力,如要否定不动产登记簿的证明力,其证据则必须达到具有高度可能性程度。

  本案中,虽然双方当事人共同确认涉案房屋的出资人为原告,但是,该事实仅能证明原告对于涉案房屋确实存在出资关系,王某据此享有的也仅为债权权利,而并不足以证明原告与王某之间存在借名登记的意思表示。因此,原告在本案中所提交的证据不足以推翻不动产登记簿的权利推定效力,同时,原告表示其借名之目的系为规避限贷,即使双方之间的借名合意真实存在,但借名购房的行为亦属于违法行为,对于确权之主张不予支持。故判决驳回原告诉讼请求。

  深圳离婚律师评析】

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  本案争议焦点为原告出资购买涉案房产的产权归属问题。

  本案为借名买房纠纷。原、被告之间无书面借名买房协议,且双方对借名与否表述各异,原告主张其是讼争房屋的实际权利人,应提供充分证据加以证明。原告仅持有转账、缴税和物业费用等出资凭证,法院虽然确认原告系涉案房屋的出资人,然而,原告没有相关协议或证人证言予以佐证,被告又否认借名事实,因此,即使其与被告之间的借名购房口头约定确实存在,但综合的证据和原告的陈述,尚不足以推翻被告作为房地产权证所记载的权利人。

  《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”我国的不动产物权的设立应当依法进行权属登记,取得不动产权证书。房屋已经登记在名义人名下,是否有权要求变更登记? 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”

  上述规定表明,借名人可根据借名买房协议、出资证明等证据向法院起诉确认房屋权属,变更不动产权权属登记。本案中,原告提供的证据不足以证明其主张。故一、二审法院难以认定借名买房法律关系成立,对原告诉请确认房屋的所有权并要求被告为其办理房屋过户登记手续的诉求不予支持。

  综上所述,借名买房案件中,借名人要取得房屋的所有权,除了实际出资外,借名人还要证明双方达成借名买房合意,两个条件缺一不可。即借名人和名义人约定:实际出资人借用名义人的名义,实际出资购买房屋,房屋归实际出资人所有。该合意既能将借名买房的事实固定下来,又能将借名人赠与名义人房屋、名义人借款买房等情形排除。因此,实际购房人应当固定好充分的证据,如借名协议、出资凭证、占有使用、房产登记状态等足以表明其与出名人之间的借名购房事实。

  近年来,涉及到的房屋合同类纠纷中,因“借名买房”引起的纠纷案件频发。“借名买房”一般发生在关系较为亲密的亲戚、朋友之间,购房人为了规避税收、限贷、限购等调控政策等,借他人之名购房,一旦借名人与登记权利人因各种原因产生矛盾,借名人往往会诉至法院要求确认其房屋所有权。

  借名买房纠纷中,借名人主张房屋确权最主要的理由之一即是房屋的真实权利状态与登记状态不一致,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条要求确认其为真实权利人。对于借名购买的房屋,在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一样、借名人是否应为该房屋的真实权利人的问题上,实践中主要存在两种观点。

  第一种观点为“物权说”,即如当事人能证明双方借名买房,则当事人间的真实意思系借名人购买房屋并取得所有权,被借名人虽被登记为权利人,但并非当事人的真实意思表示,不动产登记簿的权利推定力因有证据证明权属的真实状态而遭到否定,从而应回归到真实权利状态。

  第二种观点为“债权说”,即被借名人购房的买卖合同真实有效且完成了所有权登记,登记权利人是唯一合法所有权人。借名人与登记权利人间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方,不产生直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权,但可提起合同之诉、要求登记权利人为其办理房屋过户手续。

  一些地方法院在处理借名买房中采纳了“债权说”。原因如下:

  首先,《物权法》确立了物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式,借名买房行为并不能直接产生物权。其次,当涉及借名人与登记权利人之外的第三人的对外关系时,“债权说”更有利于保护信赖物权公式效力的第三人,维护交易秩序的畅通与安全。再者,当事人借名买房往往系出于规避法律及政策(如规避房贷、税收、限购等政策)、借用他人资格享受某种购房优惠等目的,实际上是对相关政策的架空,在法律上具有一定的非难性。如采取“物权说”,则以规避限购政策而借名买房的当事人可借此确认所有权,将导致限购政策落空,违背了“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的原则。

  实践中,借名人以他人名义购买房屋,双方达成的合同系无名合同同,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,即合法有效,借名人实际享有房屋所有权的权益应当得到保护。但是,借名购房的目的在于规避限购、限贷的政策、法规,此行为亦属违法行为,可能房钱两空。因此,借名买房隐藏巨大风险,该风险不仅仅是实际购房人方面,甚至影响到善意第三人。

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